新冠肺炎疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件會(huì)不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)？
如果租客提出減免租金或延長(zhǎng)租期的要求，房東如何處理？
3月3日上午，北京市西城區(qū)人民法院“訴源治理直通車”線上講堂聚焦“受疫情影響，合同無(wú)法履行怎么辦？”這一熱點(diǎn)話題，法官就公眾關(guān)心的合同類糾紛常見問題進(jìn)行普法。
因疫情延遲復(fù)工，租客能否要求房東減免租金或者解除合同？
西城法院民一庭法官徐瀾濤表示，疫情防控期間，租客對(duì)租賃房屋的使用和收益可能會(huì)受到一定的限制，特別是在政府發(fā)布行政命令或采取行政措施，要求租客延遲復(fù)工的，在這種情況下，租客可以要求減免因行政命令或管控措施導(dǎo)致的延遲復(fù)工期間的租金。
徐瀾濤直播普法
此外，如租客因被隔離或受到出行管制，致使其無(wú)法使用房屋，租客有權(quán)要求房東依照公平原則減免其在隔離期間的房屋租金。但是，如果“疫情”或行政機(jī)關(guān)的管制措施，并未導(dǎo)致租客合同履行的障礙，如租客僅是基于恐懼感染肺炎而不使用房屋，那么因?yàn)橐咔榈陌l(fā)生與租客不能履行合同義務(wù)之間沒有必然的因果聯(lián)系，租客不能以不可抗力為由要求減免租金，更不能免除違約責(zé)任。
值得注意的是，合同法規(guī)定“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”?！耙簿褪钦f(shuō)，如果租客在疫情發(fā)生前就已經(jīng)存在遲延支付租金的情況，那么，就不能以‘疫情不可抗力’為由免除責(zé)任。”徐瀾濤補(bǔ)充道。
因疫情影響，房東必須減免租金或延長(zhǎng)租期嗎？徐瀾濤提醒，這符合一般情理，但并不屬于房東的合同義務(wù)?！白饨鸬臏p免及租期的延長(zhǎng)都屬于對(duì)合同內(nèi)容的變更，需要雙方進(jìn)行充分協(xié)商，如雙方不能協(xié)商一致的話，應(yīng)及時(shí)通過訴訟解決。法院會(huì)從房東的承受能力、租賃房屋的用途、以及疫情對(duì)合同履行的影響程度等方面進(jìn)行綜合判斷。”
新冠肺炎疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件會(huì)不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)？
徐瀾濤表示，疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件很有可能會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)?！?003年非典疫情結(jié)束后，西城區(qū)因疫情直接引發(fā)案件62件。2004年因疫情引發(fā)的租賃合同案件23件，之后呈逐年減弱的特點(diǎn)。”
徐瀾濤說(shuō)，本次新冠疫情波及范圍廣、時(shí)間長(zhǎng)，加上近年來(lái)房屋中介公司發(fā)展迅猛，部分公司以“二房東”身份進(jìn)行房屋出租賺取租金差價(jià)，將資金用于企業(yè)規(guī)模急速擴(kuò)張。疫情之下，一旦租客大量退租或到期不能支付房租，中介公司無(wú)法按時(shí)向房東支付租金，可能出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)陷入資金鏈斷裂、房東陷入無(wú)法收到租金的困境，甚至導(dǎo)致集團(tuán)性訴訟發(fā)生。
