委托中介代理銷售名下房產，中介賣房時卻超越代理權限額外收取定金，現因房主違約需向買家雙倍返還定金，中介多收的部分怎么認定？日前，區(qū)法院審理了一起房屋買賣合同糾紛，認定房主及中介違約，房主在代理協議約定定金范圍內返還定金加倍部分，中介公司返還定金及額外收取部分款項，并承擔賠償責任。
2021年8月，陳某與某中介公司簽訂《房產代理銷售協議》，約定由中介公司獨家代理銷售其名下房產，并約定付款方式為“定金2萬元”。2023年2月，該中介公司的客戶廖某因購買其他小區(qū)房屋未果，經公司員工介紹轉而有意購買陳某名下房產，與中介公司簽訂《房屋買賣合同》，并將之前已支付的購買其他房產的10萬元定金轉為購買陳某房屋的定金。中介公司收款后向廖某出具《收條》，但并未告知陳某。2023年2月，陳某通過EMS向中介公司發(fā)送《解除〈房產代理銷售協議〉通知書》，對方簽收后未提出異議，后陳某將房屋賣出。廖某購房未果，以陳某、中介公司違約為由向法院提起訴訟，要求其返還雙倍定金20萬元。
法院經審理認為，房屋已經售出，導致購房者廖某的合同目的無法實現，原房主陳某和中介公司違約，應當雙倍返還定金。庭審中，原告廖某主張合同定金為10萬元，被告方應返還20萬元。在具體金額的認定上，法院審理查明，陳某在與中介公司簽訂的代理銷售協議中，對定金的授權為“收款方式為定金2萬元”，中介公司向購房者廖某收取定金10萬元并出具收條時，未告知陳某相關情況，陳某亦未追認該行為。因此，陳某僅對10萬元中金額2萬元的定金部分承擔責任。
此外，中介公司向廖某收取10萬元定金，其中有8萬元屬于超越代理權限的行為，中介公司應對該部分承擔相應法律責任。經審理查明，廖某在簽訂合同階段對中介公司代理權限審查有誤，中介公司亦未及時告知陳某收取定金情況，雙方均存在過失情形。最終，法院判決被告陳某返還定金加倍部分2萬元；被告某房產中介公司返還定金（本金部分）2萬元及以定金名義收取的款項8萬元；同時，依據雙方過失責任，被告某房產中介公司以8萬元為參照金額，向廖某賠償4萬元?，F該判決已生效。
《中華人民共和國民法典》第一百七十一條規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。本案中，陳某對定金授權為“收款方式為定金2萬元”，中介公司未經陳某許可，超越代理權收取定金10萬元，其超出部分不屬于涉案《房屋買賣合同》有效約定的定金，故陳某對該8萬元款項不承擔定金法律責任和返還責任。（區(qū)法院供稿）
